Las aportaciones no dinerarias de activos, en general, y de inmuebles, en particular, deben ser valoradas por la empresa receptora a su valor razonable.
Según la normativa contable vigente, en la constitución de una sociedad, las aportaciones no dinerarias de activos, en general, y de inmuebles, en particular, deben ser valoradas por la empresa receptora a su valor razonable en el momento de la aportación. Esto se establece en la norma de registro y valoración (NRV) del Plan General Contable (PGC), que regula las transacciones con pagos basados en instrumentos de patrimonio. En este contexto, se presume que es posible realizar una estimación suficientemente fiable del valor razonable de los activos aportados, especialmente en el caso de los inmuebles. Y, como veremos, esto suele ser así.
En este sentido, el capital correspondiente deberá registrarse por el valor razonable mencionado, que será el importe de la parte alícuota del capital social del socio aportante del inmueble. En el caso de que dicho socio sea también una sociedad o un empresario persona física, deberá dar de baja en su contabilidad el inmueble objeto de la aportación no dineraria por su valor neto contable, registrando como contrapartida las acciones o participaciones sociales recibidas a cambio, también por su valor razonable. Si ambos valores razonables no coinciden, pueden generarse beneficios o pérdidas para la empresa aportante, como veremos en el caso práctico.
Por otra parte, salvo para el supuesto de que se trate de empresas del grupo, se producirá un cambio de uso puesto que las acciones o participaciones recibidas no tienen el mismo uso para la sociedad aportante que un inmueble. Generalmente un inmueble participará en la actividad de la empresa mientras que los títulos recibidos no y, por otra parte, también serán distintos los flujos de efectivo procedentes de uno y otro elemento patrimonial, por lo que se considerará, a efectos contables, que existe una permuta de carácter comercial y, consecuentemente, se producirán los beneficios o pérdidas comentados.
Para la empresa receptora del inmueble, si el valor de este es mayor que el de los títulos entregados, podría generarse una prima de emisión por la diferencia. Sin embargo, esto no puede ocurrir durante la constitución de la sociedad, sino en una posterior ampliación de capital.
Todo lo anterior es válido en el supuesto que el inmueble aportado no constituya, por sí solo, un negocio, en cuyo caso nos hallaríamos ante una combinación de negocios y su tratamiento contable se debería realizar como tal, con una variada casuística que se aparta del alcance del presente artículo.
VALORACIÓN DEL INMUEBLE
La Ley de Sociedades de Capital (LSC) regula, en sus artículos 63 y siguientes, el tema de las aportaciones no dinerarias indicando que en la escritura de constitución deberán describirse las aportaciones no dinerarias con sus datos registrales si existen, la valoración en euros que se les atribuya, así como la numeración de las acciones o participaciones atribuidas a cambio.
Si la aportación se realiza en bienes inmuebles, el aportante estará obligado a la entrega y saneamiento de los mismos en los términos establecidos por el Código Civil para el contrato de compraventa. Además, se aplicarán las reglas del Código de Comercio sobre dicho contrato en lo relativo a la transmisión de riesgos.
De acuerdo con dicho articulado, la valoración de las aportaciones no dinerarias en la sociedad anónima tanto.
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